Acquisto immobile: vendita subordinata al mutuo

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Acquisto immobile: vendita subordinata al mutuo

 

preliminare – concessione mutuo – condizione vendita

 


 

 

Cosa significa contratto preliminare?

Lo avrai probabilmente chiamato sino ad oggi «compromesso». È, in lessico giuridico, il contratto preliminare, ossia quell’accordo – di solito redatto con una semplice scrittura privata – con cui due o più soggetti si impegnano a firmare, entro una certa data, un ulteriore contratto (quello cosiddetto “definitivo”). Il preliminare serve quindi a vincolare un altro soggetto per il futuro alla conclusione dell’affare in modo che questi non si possa più tirare indietro. Serve insomma – per usare una terminologia spicciola – a “prenotarsi”. Chi firma infatti un preliminare si impegna a vendere o comprare un determinato bene o a realizzare una determinata prestazione. Si ricorre al preliminare quando ancora non è tutto pronto per il definitivo, come nel caso in cui appunto è necessario ottenere il mutuo dalla banca per l’acquisto di casa oppure occorre provvedere alla sua ristrutturazione. Prima di andare dal notaio per il rogito, così, le parti possono siglare un contratto redatto autonomamente, con una semplice scrittura privata.

Si può mettere una condizione a un contratto?

Se di norma i contratti hanno effetti nel momento in cui vengono sottoscritti, ci possono essere clausole che spostano in avanti tale momento. Si può ad esempio subordinare il trasferimento della proprietà di un terreno alla concessione edilizia o al piano di lottizzazione che renda edificabile l’area. Se la condizione – questo il termine tecnico – non si realizza, il contratto non acquista più efficacia e le parti non hanno più obblighi reciproci.

Subordinare il contratto a una condizione è lecito solo nella misura in cui quest’ultima non dipende dalla semplice volontà di una delle due parti. Ad esempio è illegittima la clausola che dispone: «Il presente contratto avrà effetti solo se l’acquirente lo dichiarerà entro un mese dalla firma». Una condizione del genere (cosiddetta “meramente potestativa”) non ha ragione d’essere. Il vincolo contrattuale non può dipendere da un semplice “capriccio”. Il contratto è infatti un accordo, un impegno contratto da più soggetti; se invece c’è l’impegno di uno solo non esiste più un contratto (al massimo si potrà parlare di prelazione, opzione, ecc. che sono altri tipi di obbligazione unilaterale).

La condizione quindi deve dipendere da elementi estranei alla volontà delle parti.

 

Si può sottoporre un compromesso salvo approvazione del mutuo?

La Cassazione ha detto che è lecito il preliminare di compravendita condizionato all’erogazione del mutuo. E questo perché la clausola solo in parte dipende dal compratore (il quale è tenuto a presentare i documenti alla banca); ma in buona misura dipende invece dall’accettazione della richiesta da parte dell’istituto di credito. Questo significa che è possibile subordinare l’efficacia del contratto preliminare alla concessione del finanziamento. Se il prestito verrà elargito, il compromesso sarà efficace e le parti non potranno più tirarsi indietro, dovendo firmare il definito dal notaio alla scadenza concordata; se viceversa il prestito non viene accordato non ci sono più obblighi.