Condominio – infiltrazioni balcone superiore

Condominio – infiltrazioni balcone superiore

Risarcimento danni – chi deve pagare

 


 

 

Dal balcone del piano di sopra piove acqua. Lo stillicidio non solo ti impedisce di affacciarti, ma ti obbliga anche ad arretrare gli arredi da esterno che hai disposto sul tuo spazio come un piccolo divanetto che usi per la lettura durante le belle giornate. Anche le piante che hai fissato ai bordi del parapetto stanno risentendo di tutta quell’acqua sporca che scende dall’alto. Hai fatto così eseguire una perizia ad un tecnico di tua fiducia, dalla quale risulta che il problema delle infiltrazioni è dovuto al parapetto del balcone sovrastante, perché ormai rovinato: andrebbe rifatto o, quantomeno, isolato. È da lì, infatti, che si infiltra l’acqua piovana che va a cadere giù. Il proprietario dell’appartamento però non ne vuol sapere: sostiene che tali spese devono essere sostenute dal condominio, essendo i parapetti dei balconi di proprietà comune. Chi dei due ha ragione? Chi ripara il balcone se cade acqua? La risposta è stata fornita dalla Cassazione con una recente sentenza. I giudici supremi hanno ricordato quali spese per il balcone competono al titolare dell’immobile e quali invece al condominio.

Non tutte le spese di manutenzione dei balconi sono a carico del proprietario dell’appartamento

 

Indice

 

 

1 Le spese per i balconi aggettanti
2 Le spese per i balconi incassati
3 Le spese da ripartire col proprietario del piano inferiore

 

 

Le spese per i balconi aggettanti

 

 

In generale i balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni dell’edificio in quanto non sono necessari per l’esistenza del fabbricato, né sono destinati all’uso o al servizio di questo. Pertanto le spese di manutenzione dei balconi vengono ripartite in parti uguali dai proprietari dei due piani: restano a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

Tuttavia, per giurisprudenza consolidata, le sezioni del balcone che svolgono una funzione estetica per l’edificio intero rientrano tra le parti comuni dell’edificio: sono cioè di proprietà di tutti i condomini. Con la conseguenza che le relative spese di manutenzione vanno ripartite tra tutti secondo i rispettivi millesimi. Anche i parapetti dei balconi possono avere la funzione di abbellire lo stabile quando, per la loro forma, materiale e colore, accrescono la gradevolezza estetica del fabbricato. E lo stesso dicasi per le solette. Dunque anch’essi sono di proprietà del condominio ed è quest’ultimo a dover sostenere le spese di manutenzione in caso di infiltrazioni. Tradotto in parole povere: la ripartizione delle relative spese ricade infatti su tutti i condomini in misura proporzionale alla quota millesimale posseduta.

Al contrario, la manutenzione di quelle parti del balcone che non hanno una funzione decorativa spetta solo al proprietario dell’appartamento, che quindi deve sopportarne tutte le spese. È ovvio che la situazione va analizzata caso per caso. Di regola un elemento esterno del balcone contribuisce all’estetica di tutto il palazzo e, quindi, le spese di manutenzione sono a carico di tutti: se però il condominio dimostra che quell’elemento non è di alcuna utilità per lo stabile (né dal punto di vista architettonico, né da quello strutturale), allora le spese sono a carico del solo proprietario. Sul punto si legga anche Riparazione balconi aggettanti e tetti in condominio: chi paga.

 

Le spese per i balconi incassati

 

 

Per quanto riguarda i balconi incassati il discorso è diverso rispetto ai balconi aggettanti che abbiamo appena analizzato. I balconi incassati (quelli cioè che non sporgono dalla facciata dell’edificio) hanno una funzione di sostegno e copertura dell’edificio condominiale, e quindi sono al servizio dei piani sovrapposti dello stabile. Non svolgono, infatti, una funzione di sostegno né di copertura dell’edificio (come, invece, ad esempio, le terrazze a livello). Ecco perché non possono essere considerati proprietà comune ma esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono. Generalmente quindi, le spese di manutenzione sono a carico di tutti i condomini, perché garantiscono un vantaggio per tutti gli abitanti del fabbricato.

 

Le spese da ripartire col proprietario del piano inferiore

 

 

Che succede invece quando la manutenzione riguarda la soletta del balcone? La soletta è la parte inferiore del balcone, il prolungamento del solaio per l’inquilino del piano inferiore. Chi deve provvedere alla manutenzione di questo elemento? La soluzione è diversa a seconda che si parli di balconi aggettanti o di balconi incassati.

Per i balconi aggettanti, la Cassazione ha stabilito che, anche se il balcone può avere funzione di copertura per il piano inferiore, tuttavia non è al servizio di entrambi gli appartamenti: esso non svolge una funzione indispensabile (di sostegno per esempio) per i piani sovrapposti. Le spese di manutenzione spettano quindi solo al proprietario.
Per i balconi incassati il discorso è opposto. La soletta è il prolungamento del solaio: serve a separare, coprire e sostenere i piani sovrapposti dello stabile condominiale. Questo elemento è un tutt’uno con il solaio presente tra un piano e l’altro: di conseguenza, secondo la legge, le spese di manutenzione spettano in parti uguali ai proprietari dei due appartamenti coinvolti [5]. Il solaio funge infatti da piano di calpestio per l’appartamento superiore e da soffitto per quello inferiore. Ciò non accade per la soletta del balcone aggettante, che quand’anche serva da copertura per l’inquilino del piano inferiore, non ha una funzione indispensabile per quest’ultimo.